ల్యాండ్ టైటిలింగ్ యాక్ట్ మీద టీడీపీ అధ్యక్షుడు నారా చంద్రబాబు పూర్తిగా అబద్ధాలనే ప్రచారం చేస్తున్నారు. ప్రజలను భయాందోళనలకు గురి చేస్తున్నారు. ముఖ్యమంత్రి వైఎస్ జగన్ నాయకత్వంలోని వైఎస్సార్ సీపీని ఓడించడమే లక్ష్యంగా ల్యాండ్ టైటిలింగ్ యాక్ట్ మీద దుష్ప్రచారం సాగిస్తూ ప్రజలను భయపెట్టే పనికి పూనుకున్నారు. ఈ చట్టంపై నల్సార్ లా వర్సిటీ అసోసియేట్ ప్రొఫెసర్ ఎం. సునీల్ కుమార్ సవివరమైన వ్యాసం రాశారు. ఈ వ్యాసం చదివితే ఆ యాక్ట్ మీద ఉన్న అపోహలు పూర్తిగా తొలగిపోతాయి. సునీల్ కుమార్ రాసిన వ్యాసం సోషల్ మీడియాలో చక్కర్లు కొడుతోంది. దాన్ని ఇక్కడ చదవండి.

ప్రపంచంలో భూమి మీద, బంగారం మీద ఆస్తుల్ని దాచుకునే, కొలుచుకునే దేశాల్లో ఇండియా మొదటి స్థానంలో ఉంటుంది. ఈ ప్రజలకు భూమి మీద ఎంత ప్రేమ అంటే ఎవరి స్థలం కనపడ్డా నాదే అని దొంగ డాక్యుమెంట్లు సృష్టించి కోర్టులకు వెళ్లేంత! దేశంలో ఉన్న సివిల్ కేసుల్లో 66% భూ వివాదాలే. ఇక ప్రపంచంలోనే భూమి రికార్డులు సరిగ్గా లేని దేశాల్లో మనది 154వ స్థానం పైనే.

అగ్రదేశాల్లో అయితే టైటిల్ ఇన్సూరెన్స్ కంపెనీలు ఉంటాయి. వారే మొత్తం పరీక్షించి హక్కు పత్రం (టైటిల్) ఇస్తారు. భవిష్యత్తులో ఏదైనా వ్యాజ్యం వస్తే వారే దాని మీద పోరాడతారు, పొరపాటున ఏదైనా కారణం వలన ఆ ఆస్తి పోతే కొన్న వ్యక్తికి మొత్తం డబ్బు తిరిగి ఇస్తారు. అందుకే ఆయా దేశాల్లో భూమిని కానీ, ఇళ్ళు కానీ చూడకుండానే విదేశాల నుంచి కూడా ఆస్తుల్ని నిశ్చింతగా కొంటూ ఉంటారు. ఒక పదేళ్లు, పాతికేళ్ళు అయ్యాక అమ్మేటప్పుడు కూడా దాని వంక చూడరు. అంత భద్రంగా ఉంటాయి ఆస్తులు.

మన దేశంలో భూమి హక్కుదారుడ్ని నిర్ణయించేది హక్కుపత్రం కాదు, విక్రయ దస్తావేజు. విక్రయ దస్తావేజును రిజిస్టర్ చేస్తారు. అంటే ఆ భూమి జీవితకాలంలో జరిగిన లావాదేవీల దస్తావేజులు మొత్తం ఉండాలి. ఎక్కడైనా, ఏదైనా ఒక దస్తావేజు పోయినా, లేక అది ఇప్పుడు చెల్లదని కోర్టుకు వెళ్లినా అది ఇక తేలదు. ఆ దస్తావేజు రిజిస్టర్ చేసిన రిజిస్ట్రార్‌కు ఆ భూమి అతనిది అవునో కాదో అనవసరం ఎందుకంటే అతను ఒక వ్యక్తి భూమిని ఇంత ధరకు ఫలానా వ్యక్తి దగ్గర కొన్నాడు, అందుకు ప్రభుత్వానికి ఇంత పన్ను కట్టాలి అని వసూలు చేయటం వరకే అతని పని. కొన్నవానిదే భూమి అని చెప్పే హక్కు అతనికి లేదు. భూమిని కొన్నాడు కాబట్టి ఇతనే హక్కుదారు అనే కేవలం ఒక ఊహ మీదే అతను భూ యజమాని అవుతాడు. కొన్నాళ్ళకు ఎవరైనా భూమి నాది అని దావా వేస్తే కొన్న వ్యక్తికి ఎవరూ(అమ్మిన వ్యక్తి కానీ, రిజిస్ట్రార్ కానీ, పన్ను కట్టించుకున్న ప్రభుత్వం కానీ) గ్యారంటీ ఉండరు. వాడి బాధలు వాడు పడాల్సిందే. అంతే కాదు, దేశంలో ఒక్కో ప్రాంతంలొ ఒక్కో రకంగా, వేరే వేరే భాషల్లో ఈ రికార్డులు ఉంటాయి. 1951 నుంచే ఈ పాత పద్ధతుల్ని మార్చాలి అనే మాట వినపడుతూనే ఉంది. కానీ, పరిస్థితుల్లో అయితే మార్పు రాలేదు.

ఈ వ్యవస్థను ప్రక్షాళన చేసే ఉద్దేశంతో 1989లో అప్పటి రాజీవ్ గాంధీ ప్రభుత్వం డీసీ వాద్వాతో ఏకసభ్య కమిషన్‌ను ఏర్పరిచింది. అప్పడు ఆ కమిషన్ రికమెండ్ చేసిందే “గ్యారంటీ భూ హక్కు పత్రం”.

2008 లో మన్మోహన్ ఆధ్వర్యంలో కేంద్ర ప్రభుత్వం కూడా ల్యాండ్ రికార్డ్స్ డిజిటలైజేషన్ చేయటానికి “డిజిటల్ ఇండియా ల్యాండ్ రికార్డు మోడెర్నైజేషన్” పేరుతో ఒక ప్రోగ్రాం మొదలుపెట్టారు. తర్వాత 2011లో ఒక మోడల్ చట్టం తెచ్చి దానిని అమలు చేయమని రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలకు పంపించారు. దానిని మహారాష్ట్ర, రాజస్థాన్ ప్రభుత్వాలు కొంత వరకు అమలు చేశాయి. మిగతా రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు పెద్దగా పట్టించుకోలేదు.

2019లో నీతి ఆయోగ్ ఏర్పడ్డాక దీని మీద ప్రత్యేక దృష్టి పెట్టారు. వివిధ కమిటీలతో, నిపుణులతో చర్చించాక 2021లో అప్పటి మోడల్ చట్టంలో మరిన్ని మార్పులు చేసి, దీనిని అమలు చేయమని సిఫార్సు చేస్తూ రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలకు పంపారు. కేంద్రం కూడా దీనిని అమలు చెయ్యాలని, మొత్తం భూమి, ఆస్తుల హక్కుల్ని digitalization చెయ్యాలని పట్టుదలతో ఉంది. కేంద్ర ప్రభుత్వం రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలను అమలు చేయమని, ఒక్కసారి అన్ని సరి చేస్తే దేశం బాగుంటుందని రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలకు పలుమార్లు విజ్ఞప్తి చేస్తూ ఉంది. దీని అమలు వలన దేశమంతా ఒకే విధమైన చట్టం అమల్లోకి వస్తుంది. భూ వివాదాలు చాలా వరకు తగ్గుతాయి, తద్వారా న్యాయ వ్యవస్థ మీద భారం తగ్గటంతో పాటు దేశం కూడా ఆర్థికంగా ముందడుగు వేస్తుంది. ఈ మధ్య ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం దానిని అమలు చేయటానికి ముందుకు వచ్చింది. భూహక్కుల చట్టం-2023ను తెచ్చింది.

ఇదేమి ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం తనంత తానుగా రూపొందించిన చట్టం కాదు, అలాగే కేంద్రం కూడా గుడ్డిగా రూపొందించిన చట్టం కాదు.

ప్రస్తుతం ఉన్న విధానానికి, కొత్త చట్టం వస్తే మార్పులు ఏమిటి!

1) ప్రస్తుతం భూమి హక్కు నిర్ణయించేది విక్రయ దస్తావేజులే. భూమి కొన్నవాడి వద్ద ఆ భూమి చరిత్ర అంతా ఉండదు. ఇప్పుడు కొన్నాడు, ప్రభుత్వానికి పన్ను కట్టాడు కాబట్టి అతనిదే భూమి అని ఒక అంచనా మీదే వ్యవస్థ నడుస్తుంది. దీనిని “Presumptive Land Titling system ” అంటారు.

ఇప్పుడు వస్తున్నది “Conclusive Land Titling System”అంటే ప్రభుత్వం అన్నీ పరిశీలించి భూ హక్కు పత్రం ఇస్తుంది. ఇక ఈ లావాదేవీల వెదుకులాట, ఎప్పుడో 1930లో మా తాత కొన్నాడని ప్రతిసారి నిరూపించే పని లేదు.

2) ప్రస్తుతం సిస్టంలో భూమి మీద హక్కుల్ని ఎవరూ రిజిస్టర్ చేయటం లేదు. కేవలం దాని మీద జరిగిన లావాదేవీలను మాత్రమే రిజిస్టర్ చేస్తారు. కానీ లావాదేవీల మీద కోర్టుకు వెళ్ళటం చాలా సులువు.

కొత్త చట్టం ప్రకారం లావాదేవీల మీద కాకుండా భూమి మీద హక్కుల మీద దావా వేయాలి. అంటే అది ప్రభుత్వం ఇచ్చిన భూ హక్కు పత్రం మీద వేసినట్లు…భూయజమాని మీద కాదు. ప్రభుత్వం ఆ వాజ్యంలో చేరుతుంది. అంటే ఆ వ్యాజ్యం వ్యవహారం మీద తలకాయ నొప్పి ప్రభుత్వం పడుతుంది. ప్రజలకు కోర్టుల చుట్టూ తిరిగే పని లేదు. ఇక్కడ ప్రభుత్వం టైటిల్ ఇవ్వటమే కాదు, దానికి గ్యారంటీ కూడా ఇస్తుంది.

3) ప్రస్తుతం ఏదైనా కారణాలతో కొత్తగా వ్యాజ్యం వేసిన వ్యక్తిదే భూమి అని తేలితే, అంతకు ముందు భూమి కొన్న వ్యక్తి ఆ భూమితో పాటు అతను కొనటానికి పెట్టిన డబ్బు కూడా కోల్పోతాడు. ఇటువంటి పరిస్థితుల్లో ప్రైవేటు మాఫియా ప్రవేశిస్తుంది, హత్యల దాకా కూడా పరిస్థితులు వెళుతున్నాయి.

కొత్త చట్టం ప్రకారం, ఎవరూ నష్టపోయే పరిస్థితి ఉండదు. భూమి విలువ ప్రకారం పరిహారం ప్రభుత్వమే ఇస్తుంది.

4) ప్రస్తుతం ఎక్కువ ధరకు భూమి కొని తక్కువ ప్రభుత్వానికి చూపుతారు. ఆ నల్ల డబ్బు మీద పన్ను కట్టకుండా ఉండవచ్చు అని ఆశతో. కానీ, కొత్త చట్టం వలన ఎంత ధరకు కొంటే అంత ధర ప్రభుత్వానికి చెప్పకపోతే భవిష్యత్తులో ఏదైనా వివాదం వచ్చినప్పుడు నష్టపోవాల్సి వస్తుంది.

నీతి ఆయోగ్ రూపొందించిన‌ విధివిధానాల ప్రకారం, ప్రతి రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఒక ల్యాండ్ అథారిటీని ఏర్పరచాలి. దానిలో టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫిసర్(TRO) ని నియమించాలి. TRO ప్రస్తతమున్న రికార్డులు పరిశీలించి ఫలానా వ్యక్తిని భూ హక్కుదారుడుగా గుర్తిస్తున్నాం, అభ్యంతరాలు ఉంటే ఫలానా తేదీలోపు ఫైల్ చేయండి ఇన్ నోటీసు ఇస్తారు. ఎటువంటి అభ్యంతరాలు రాని వాటికి భూహక్కు పత్రాలు ఇస్తారు. ఏమైనా అభ్యంత‌రాలు వస్తే పరిశీలించి, వాటిని సరిచేయలేకపోతే తన పైన ఉండే “ల్యాండ్ డిస్ప్యూట్ రెసొల్యూషన్ ఆఫీసర్ (LDRO)కి నివేదిస్తారు.

చట్టం పేపరు మీద కనపడినంత తేలిక కాదు అమలు చేయటం. ఇంతవరకు సరైన పత్రాలు లేకుండా, సరైన సర్వేలు జరగకుండా, రికార్డులు సరి చేయకుండానే దశాబ్దాలు గడిచిపోయాయి. ముఖ్యంగా గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో కేవలం ఊరి మాట మీద భూ యజమానులు ఎందరో! ఇప్పుడు దానిని సరి చేయాలంటే ఒక యజ్ఞమే చేయాలి. ప్రతి ఇంటికి వెళ్లి సర్వే చేసి తక్షణం వివరాలు అందించే వ్యవస్థలు ప్రభుత్వం వద్ద ఉండాలి. ఈ యజ్ఞంలో ఎన్నో అడ్డంకులు ఎదురవుతాయి. ప్రస్తుతం భూమిని అన్యాక్రాంతంగా అనుభవిస్తున్న శక్తులు అడ్డం తిరుగుతాయి. పెత్తందారులు ఏకం అవుతారు. కొన్ని రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు కూడా మనకెందుకు ఈ రిస్కు, ఏదో నడుస్తుండిగా మధ్యలో సంస్కరణల పేరుతో వేలు పెట్టి రాజకీయంగా నష్టపోవడం దేనికి అని ముందుకు రావు.

ఒక కొత్త చట్టం వచ్చినప్పుడు దాని అమలులో కష్టనష్టాలు, లోటుపాట్లు సహజం. రాజ్యాంగానికి మార్పులు చేసుకున్నట్లే చట్టాలకు కూడా కాలం గడిచే కొద్దీ మార్పులు చేసుకొంటూ ముందుకు సాగటమే మార్గం. ఈ చట్టాన్ని అమలు చేయటానికి దైర్యంగా పూనుకున్న రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి అభినందనలు. ఈ యజ్ఞం విజయవంతం కావటానికి సచివాలయ వ్యవస్థ, వాలంటీర్ వ్యవస్థ కీలక పాత్ర పోషించవలసి ఉంటుంది. ఆ వ్యవస్థల మీద నమ్మకం, మెజారిటీ ప్రజలు అర్దం చేసుకుంటారనే నమ్మకమే ప్రభుత్వ ధైర్యానికి కారణం కావచ్చు. ప్రజలందరూ నిశ్చింతగా జీవనం సాగించటానికి ఈ యజ్ఞంలో ప్రభుత్వం విజయవంతం కావాలని కోరుకుందాం!

ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో ల్యాండ్ టైటిలింగ్ యాక్ట్..

ఈ చట్టం అమలైతే అన్ని రకాల భూముల రికార్డుల స్థానంలో ఒకే ఒక టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌ వస్తుంది. వ్యవసాయ భూమి, వ్యవసాయేతర భూమి, ఆ భూమి ఏ శాఖదైనా, ఏ వ్యక్తిదైనా, ఏ భూమైనా సరే దాని హక్కుదారు ఎవరనేది ఒకే రిజిస్టర్‌లో ఉంటుంది. వేర్వేరు రికార్డుల్లో ఉన్న పేర్లలో పలు వ్యత్యాసాలు, తేడాలు, తప్పులు, ఇతర సమస్యలన్నీ కొత్త చట్టం వస్తే పరిష్కారమవుతాయి. ఈ టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌నే చట్ట పరంగా కన్‌క్లూజివ్‌ రికార్డు అని పిలుస్తారు. అదే తుది రికార్డు కింద లెక్క. ప్రస్తుతం ఉన్నవన్నీ ప్రిజెంటివ్‌ రికార్డులు మాత్రమే. వాటిని ఎవరైనా తమదని చెప్పి కోర్టుకు వెళ్లే అవకాశం ఉంటుంది. ఒకసారి కన్‌క్లూజివ్‌ రికార్డు తయారైతే దానిపై ఎవరూ అభ్యంతరం చెప్పడానికి ఆస్కారం ఉండదు.

దేశంలోనే మొట్ట మొదటిసారిగా వైఎస్‌ జగన్‌ ప్రభుత్వం తీసుకువచ్చిన ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టంతో రాష్ట్రంలో భూముల చరిత్రలో కొత్త శకం నమోదు కానుంది. భూ యజమానులకు భరోసా ఇచ్చే ఈ చట్టాన్ని తేవడానికి దేశంలోని పలు రాష్ట్రాలు చాలా ఏళ్లుగా చేసిన ప్రయత్నాలు సఫలం కాలేదు. వైఎస్‌ జగన్‌ ప్రభుత్వం మాత్రం రాష్ట్రంలో దీన్ని సాధ్యం చేసి చూపించింది. అత్యంత సంక్లిష్టమైన భూ హక్కుల చట్టం తెచ్చిన మొట్టమొదటి రాష్ట్రంగా చరిత్ర సృష్టించింది.

వైఎస్‌ జగన్‌ ప్రభుత్వం ఏర్పడిన వెంటనే 2019 జూలైలో ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ బిల్లును అసెంబ్లీలో ఆమోదించి కేంద్రానికి పంపింది. పలు మార్పుల తర్వాత ఇటీవలే దానికి కేంద్రం ఆమోద ముద్ర వేసింది. వాస్తవానికి అన్ని రాష్ట్రాల్లో ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం తేవాలని కేంద్ర ప్రభుత్వం చాలా సంవత్సరాలుగా చెబుతోంది. ఈ ఆలోచనలను అందిపుచ్చుకుని దాన్ని ఆచరణలోకి తీసుకురావడంలో ఆంధ్రప్రదేశ్‌ సఫలీకృతమైంది. గత నెల అక్టోబర్‌ 31వ తేదీ నుంచి ఏపీ ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ యాక్ట్‌–2023 అమల్లోకి వచ్చింది.

ప్రస్తుత వ్యవస్థలో భూమి హక్కులకు సంబంధించి రాష్ట్రంలో 30కిపైగా రికార్డులున్నాయి. గ్రామ స్థాయిలో 1బీ, అసైన్‌మెంట్, ఈనాం వంటి 11 రిజిష్టర్లు ఉన్నాయి. జిల్లా కలెక్టర్‌ కార్యాలయంలో కొన్ని, సర్వే కార్యాలయంలో మరికొన్ని, సబ్‌ రిజిస్ట్రార్, పంచాయతీ, మున్సిపాల్టీ కార్యాలయాల్లో భూములకు సంబంధించి వివిధ రికార్డులను నిర్వహిస్తున్నారు. అటవీ, దేవాదాయ, వక్ఫ్‌ వంటి పలు శాఖల్లోనూ భూముల రికార్డులు ఉన్నాయి. ఇన్ని రికార్డులు ఉన్నా, చట్టపరంగా ఏదీ కూడా తుది రికార్డు కాదు. ఈ రికార్డుల్లో పేరున్నా వేరేవాళ్లు అది తనదని అప్పీల్‌ చేసుకునే అవకాశం ఉంది. భూ యజమానికి తన భూమి తనదనే పూర్తి భరోసా లేదు. టైట్లింగ్‌ చట్టంలో భూ యజమానులకు తమ భూములపై భరోసా వస్తుంది.

వివాదాల పరిష్కారానికి ట్రిబ్యునళ్ల వ్యవస్థ

► భూములకు సంబంధించి ఏవైనా వివాదాలు ఉంటే వాటిని ప్రత్యేకంగా వివాదాల రిజిస్టర్‌లో నమోదు చేస్తారు. ఎటువంటి అభ్యంతరాలు లేని పేర్లే టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో ఉంటాయి. వివాదం ఉన్న భూముల వివరాలను వివాదాల రిజిస్టర్‌లో నమోదు చేస్తారు. ఈ చట్టం ప్రకారం టైటిల్‌ నిర్ధారించే క్రమంలో భూ సమస్యలు ఏర్పడితే పరిష్కారం కోసం ట్రిబ్యునళ్ల వ్యవస్థ ఏర్పాటవుతుంది.

► ప్రస్తుత వ్యవస్థ మాదిరిగా రెవెన్యూ, సివిల్‌ కోర్టులకు వెళ్లే అవకాశం ఉండదు. జిల్లా స్థాయిలో ఒక ట్రిబ్యునల్, రాష్ట్ర స్థాయిలో ఒక ట్రిబ్యునల్‌ ఏర్పాటవుతుంది. రాష్ట్ర స్థాయి ట్రిబ్యునల్‌ తీర్పు మీద అభ్యంతరం వస్తే అప్పుడు హైకోర్టుకు వెళ్లే అవకాశం ఉంటుంది. అంతేతప్ప కింది స్థాయిలో ఏ రెవెన్యూ అధికారికి, ఏ సివిల్‌ కోర్టుకీ వివాదాన్ని పరిష్కరించే అధికారాలు ఉండవు.

► ఈ చట్టం ప్రకారం భూమి యజమానిగా ఒకసారి నిర్ధారణ అయితే అదే ఫైనల్‌. ఆ భూమి వివాదంలో పడి భూములు కోల్పోయే పరిస్థితులు ఉండవు. టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో పేరు నమోదయ్యాక ఎవరికైనా అభ్యంతరాలు ఉంటే రెండు సంవత్సరాలలోపే చెప్పాలి. రెండేళ్ల లోపు ఎటువంటి అభ్యంతరం రాకపోతే ఆ తర్వాత కోర్టుకు వెళ్లే అవకాశం కూడా ఉండదు. టైటిల్‌ నిర్థారణ అయిన రెండేళ్లలోపే దాన్ని ఛాలెంజ్‌ చేయాలి. అలా చేయని పక్షంలో టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో ఉన్న పేరే ఖరారవుతుంది.

భూ యజమాని హక్కులకు పూచీ ప్రభుత్వానిదే

► టైటిల్‌ రిజిష్టర్‌లో నమోదైన వివరాలకు ప్రభు­త్వం పూర్తి బాధ్యత వహిస్తుంది. ప్రస్తుతం రికార్డులో ఉన్న వివరాలకు ప్రభుత్వ గ్యారంటీ లేదు. 1బిలో ఉన్నా, అడంగల్‌లో ఉన్నా, ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌లో ఉన్నా ప్రభుత్వ గ్యారంటీ ఉండదు. ఈ గ్యారంటీ లేకపోవడాన్నే ప్రిజెంటివ్‌ రైట్స్‌ అనేవారు. 1బిలో ఉన్న పేరుపైన ఎవరైనా కోర్టుకు వెళ్లి అది తప్పని నిరూపించే వరకు అది కరెక్ట్‌ అని భావించేవారు.

► ఇటీవల సుప్రీంకోర్టు ఇచ్చిన పలు తీర్పుల్లో రెవెన్యూ రికార్డుల్లో పేరున్నంత మాత్రాన అతను భూ యజమాని కాదని, రెవెన్యూ రికార్డులు యాజమాన్య హక్కులకు సాక్ష్యంగా పనికి రావని స్పష్టం చేసింది. ఎందుకంటే అవన్నీ శిస్తు వసూలు చేయడానికి బ్రిటీష్‌ హయాం నుంచి రాసిన లెక్కల పుస్తకాలు. అందులో పన్ను ఎంత కట్టాలో ఉంటుంది తప్ప ఆ భూమి ఎవరిదో ఉండదు.

► టైటిలింగ్‌ చట్టం కింద రూపొందిన రిజిస్టర్‌ ప్రకారం ప్రిజెంటివ్‌ రికార్డు వ్యవస్థ స్థానంలో టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థ వస్తుంది. పాత రికార్డులేవీ చెల్లవు. భూమి హక్కుల చరిత్ర కొత్తగా మొదలవుతుంది. ఒకసారి టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో పేరు వచ్చిన తర్వాత ఏదైనా నష్టం జరిగిందని భూ యజమాని నిరూపించుకోగలిగితే బీమా సైతం ఇస్తారు. భూమి హక్కులకు ఇబ్బంది కలిగితే టైటిల్‌ ఇన్సూరెన్స్‌ ఇవ్వాలని చట్టంలో పేర్కొన్నారు.

టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌గా మారనున్న ఆర్‌ఓఆర్‌ రికార్డు

► ఈ చట్టం అమలు కోసం రెవెన్యూ, రిజిస్ట్రేషన్‌ శాఖల్లో భారీ మార్పులు వచ్చే అవకాశం ఉంది. ఆ శాఖలను పునర్వ్యవస్థీకరించాల్సి ఉంటుందని భావిస్తున్నారు. రాష్ట్ర, జిల్లా స్థాయిలో టైటిల్‌ గ్యారంటీ అథారిటీలు ఏర్పాటవుతాయి. టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లను నిర్ధిష్ట విధానంలో ఈ అథారిటీలే ఖరారు చేస్తాయి. వారి ఆధ్వర్యంలోనే రిజిస్టర్‌లు నిర్వహిస్తారు. భూముల రిజిస్ట్రేషన్‌ ఎక్కడైనా చేసుకునే వెసులుబాటు ఉంటుంది. ఇప్పటి వరకు సబ్ రిజిస్టార్‌ కార్యాలయాల్లో దస్తావేజుల రిజిస్ట్రేషన్‌ మాత్రమే జరుగుతోంది. హక్కుల రిజిస్ట్రేషన్‌ జరగడం లేదు.

► పాత వ్యవస్థ స్థానంలో టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ వ్యవస్థ వస్తుంది. భూముల రిజిస్ట్రేషన్‌ జరుగుతున్నప్పుడే టైటిల్‌ వెరిఫికేషన్‌ నిర్వహిస్తారు. అమ్మేవాడికి టైటిల్‌ ఉంటేనే కొనేవాడికి వస్తుంది. రాష్ట్ర, జిల్లా స్థాయిల్లో టైట్లింగ్‌ అథారిటీలు, గ్రామ స్థాయి నుంచి పై వరకు రిజిస్ట్రేషన్‌ కార్యాలయాలు, భూ వివాదాల పరిష్కారానికి ట్రిబ్యునల్‌ వ్యవస్థలు ఏర్పాటవుతాయి.

► రాష్ట్ర ప్రభుత్వం నిర్వహి­స్తున్న భూముల రీ సర్వేలో తయారవుతున్న కొత్త రికార్డులను ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం కింద నోటిఫై చేసే అవకాశం ఉంది. ప్రస్తుతం రీ సర్వేలో రూపొందించిన డిజిటల్‌ రికార్డులను ఆర్‌ఓఆర్‌(రికార్డ్‌ ఆఫ్‌ రైట్స్‌) చట్టం కింద నోటిఫై చేస్తున్నారు. టైటిల్‌ గ్యారంటీ చట్టం ప్రకారం ఆర్‌ఓఆర్‌ రికార్డు టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌గా మారుతుందని చెబుతున్నా­రు. ఎంతో ప్రతిష్టాత్మకమైన ఈ చట్టం ఇప్పటికే అమల్లోకి వచ్చింది. ఈ నేపథ్యంలో ప్రభుత్వం త్వరలో విధివిధానాలు రూపొందించనుంది.

గొప్ప ముందడుగు

ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం తేవడం చాలా గొప్ప ముందడుగు. రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి, ప్రజలకు ఎంతో మేలు చేస్తుంది. టైటిల్‌కు భద్రత ఉంది కాబట్టి వేరే ప్రాంతంలో ఉన్న వాళ్లు కూడా ఆంధ్రాలో భూమి కొనుక్కునే ప్రయత్నం చేస్తారు. వివాదాలు తగ్గిపోయి ఆర్థిక ప్రగతి బాగా పుంజుకుంటుంది. భూ యజమానికి భరోసా ఉంటుంది. ఈ ఫలితాలు అందరికీ దక్కాలంటే ప్రభుత్వం పలు జాగ్రత్తలు కూడా తీసుకోవాలి. దీనిపై ప్రజలకు విస్తృతమైన అవగాహన కల్పించాలి.

ఇది ఒక ల్యాండ్‌ మార్క్‌ చట్టం కాబట్టి ఇందులో కొన్ని ఇబ్బందులు కూడా ఉంటాయి. చట్టం అమలులో పేదల కోసం పారా లీగల్‌ వ్యవస్థ వంటిది ఏర్పాటు చేసుకోవాలి. ఈ చట్టాన్ని అమలు చేసే యంత్రాంగానికి పూర్తి స్థాయిలో రీఓరియెంటేషన్‌ అవసరం. ఇది ఆర్‌ఓఆర్‌ చట్టం లాంటిది కాదు. దీనిపై అధికారులకు పూర్తి అవగాహన కల్పించాలి. ఇవన్నీ చేస్తే ఐదేళ్లలో ఆర్థిక ప్రగతిలో ఏపీ అద్భుతంగా దూసుకుపోయే అవకాశం ఉంటుంది.